부모님집 자녀명의로 변경하는 방법(+절세 꿀팁까지)

부모님이 소유한 집을 자녀 명의로 바꾸고 싶은 경우, 단순한 등기이전이 아니라 복잡한 세금과 절차를 고려해야 합니다. 특히 증여와 매매 두 가지 방법 중 어떤 방식을 선택할지에 따라 세금 부담이 크게 달라지죠.

이번글에서는 부모님집을 자녀명의로 바꾸는 방법, 절차, 필요한 세금과 함께 절세 꿀팁, 그리고 실제 사례 예시까지 꼼꼼하게 정리해 드립니다.

 

 

 

 

 

부모님집 자녀명의로 변경하는 방법

 

1. 증여

부모님이 자녀에게 무상으로 부동산을 이전하는 방법입니다.

• 증여세, 취득세 발생
• 양도소득세는 없음
• 감정평가로 부동산 가액 산정

 

2. 매매

부모님이 자녀에게 실거래가로 집을 매도하는 방법입니다.

• 부모님: 양도소득세 부담
• 자녀: 취득세, 등록면허세 부담
• 저가 매매 시 세무조사 가능

📌 매매가 현실적일 때는 매매, 그렇지 않다면 증여 방식을 택하는 것이 일반적입니다.

 

 

 

 

 

부모님집 자녀명의로 변경 절차

 

1️⃣ 부동산 가치 평가

• 먼저 부동산의 현재 시세를 파악해야 합니다.
• 시세 파악 방법:
  • 국토교통부 실거래가 조회
  • 감정평가사에 의뢰 (감정평가서 발급)
• 이 단계에서 가액이 높으면 증여세·취득세가 커지므로, 합법적인 절세를 위해 감정평가 활용이 유리합니다.

 

 

 

2️⃣ 증여 또는 매매 결정

• 증여: 무상 이전, 증여세·취득세 발생 (양도세 없음)
• 매매: 실거래로 명의 이전, 자녀는 취득세, 부모는 양도세 발생

결정 기준:

• 증여는 자녀의 세금 부담이 크지만, 부모의 양도세 없음
• 매매는 시세 기준이라 증여보다 자녀 부담이 적지만, 부모가 양도세 내야 함

⚠️ 주의: 저가 매매 시 세무조사 대상이 될 수 있어 시세에 맞는 거래 필수.

 

 

 

 

3️⃣ 계약서 작성 및 필요 시 공증

• 증여 계약서 or 매매 계약서 작성
  • 증여 시에도 증여계약서가 필요
  • 매매 시 표준 매매계약서 사용
• 공증은 필수는 아니지만, 추후 법적 분쟁 예방 차원에서 공증 권장.

 

 

 

4️⃣ 등기이전 신청

• 계약 완료 후 부동산 등기 이전 진행
• 방법:
  • 직접 등기소 방문
  • 법무사 대행 (비용 약 50~100만원)
• 준비서류:
  • 증여/매매 계약서
  • 인감증명서
  • 주민등록등본
  • 부동산 등기부등본 등

 

 

5️⃣ 세금 신고 및 납부

• 증여세: 계약일 기준 3개월 내 신고/납부 (홈택스)
• 양도세: 매매 시, 부모가 5월 종합소득세 신고
• 취득세: 등기이전 후 60일 내 신고/납부 (지방자치단체)
• 등록면허세: 취득세의 20% 부과

세금 신고를 빠뜨리면 가산세가 붙으므로, 법무사와 세무사 상담 후 철저하게 준비하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

부모님집 자녀명의로 변경 시 세금

구분	세율/비용
증여세	5천만원까지 비과세, 초과분 최대 50%
취득세	부동산 가액의 3.5%
등록면허세	취득세의 20%
양도소득세	매매 시 부모님에게 발생 가능

 

 

 

 

부모님집 자녀명의 변경 시 절세 꿀팁

 

 

1️⃣ 10년 주기 증여 활용

• 성인 자녀는 10년마다 5천만원까지 비과세.
• 단계적으로 지분 나눠 증여하면 세금 절감.

 

2️⃣ 감정평가로 가액 조정

• 공인 감정평가로 시가보다 낮게 산정 시 세금 절세.
• 시세의 약 80~90% 수준 감정 가능.

 

3️⃣ 60세 이상 부모, 30세 이상 자녀 취득세 감면

• 농어촌주택 등 조건 시 취득세 1.1% 감면 가능.
• 지자체 확인 필수.

 

4️⃣ 부담부증여 활용

• 대출이 있으면 채무 인수로 양도세 일부 납부, 증여세 부담 줄임.
• 세무사 상담 권장.

 

5️⃣ 증여 후 5년 이상 보유

• 증여 후 5년 이내 매도 시 양도세 중과.
• 5년 이상 보유해야 절세 효과.

 

 

부모님집 자녀명의로 변경 예시

 

✅ 예시1)  5억 원 아파트 증여

 

서울에 거주하는 A씨는 부모님의 5억 원 상당 아파트를 증여로 이전.

• 증여세: 약 8,000만원
• 취득세: 약 1,750만원
• 법무사 비용 포함 총 약 1억원 내외
• 절세: 감정평가로 시세 절반 정도 인정받아 절세

 

 

✅ 예시 2)  3억 원 주택 매매

경기도에 거주하는 B씨는 3억 원 주택을 매매로 명의 변경.

• 양도소득세(부모님): 약 1,000만원
• 취득세(자녀): 약 1,050만원
• 등록면허세 포함 총 1,500만원 내외
• 부모님 장기보유로 양도세 절세

 

✅ 주의사항

• 세무사 상담 필수
• 저가 매매 주의, 세무조사 리스크 존재
• 법무사 수수료 평균 50~100만원
• 명의 변경 후에도 재산세, 종부세 등 확인 필수

 

 

부모님집 자녀명의로 변경 FAQ

Q1. 부모님집을 자녀 명의로 바꾸면 무조건 세금이 발생하나요?

네. 증여든 매매든 반드시 세금(증여세, 취득세, 양도세)이 발생합니다. 단, 증여세는 5천만원까지 비과세이며, 절세 전략에 따라 세금 부담을 낮출 수 있습니다.

 

Q2. 부모님이 돌아가신 후 상속과 증여의 차이는 뭔가요?

• 상속: 부모님이 사망한 후 자녀에게 재산이 이전됨. 상속세 발생.
• 증여: 생전에 명의를 이전하는 것. 증여세 발생.
  상속보다 증여가 세율이 더 높지만, 미리 절세 준비하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

Q3. 명의 변경 후 바로 매도하면 문제가 되나요?

네. 증여받은 부동산을 5년 이내 매도하면 양도세 중과세율이 적용됩니다. 최소 5년 이상 보유해야 세금 부담이 줄어듭니다.

 

Q4. 부담부증여는 무엇인가요?

부담부증여는 채무가 있는 부동산을 증여하면서 채무도 함께 이전하는 방법입니다. 이 경우 채무 부분은 매매로 간주되어 양도세가 부과되지만, 전체를 증여하는 것보다 세금이 줄어드는 경우가 많습니다.

 

Q5. 법무사 없이 직접 진행할 수 있나요?

이론적으로 가능하지만, 등기이전 및 세금 신고가 복잡하기 때문에 법무사 및 세무사 도움을 받는 것이 안전합니다. 잘못 진행하면 과태료 및 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

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