부동산을 소유하고 있다면 양도소득세(양도세)는 반드시 고려해야 할 세금입니다. 특히 1가구 2주택을 보유한 경우, 일반적인 주택 매매보다 양도세 부담이 커질 수 있습니다.
이번 글에서는 2025년 최신 세법을 반영하여 1가구 2주택자의 양도세 계산 방식, 절세 전략, 주요 변경 사항을 표와 함께 상세히 정리하였습니다.
양도소득세란?
양도소득세는 부동산을 매도하여 차익(양도차익)을 얻었을 때 부과되는 세금입니다. 양도차익이 발생한 경우에만 부과되며, 손실이 발생한 경우에는 납부할 세금이 없습니다.
양도세는 다음 공식에 따라 계산됩니다.
- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제
- 양도세 = 과세표준 × 세율
1가구 2주택자의 양도소득세
1가구 2주택자의 경우 기본적으로 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 중과세율이 적용될 가능성이 높습니다.
| 구분 | 기본 세율 | 1가구 2주택 중과세율 |
| 기본세율 | 6% ~ 45% | 6% ~ 45% |
| 조정대상지역 내 1가구 2주택 | 기본세율 + 20% | 26% ~ 65% |
| 조정대상지역 내 1가구 3주택 이상 | 기본세율 + 30% | 36% ~ 75% |
1가구 2주택자 양도소득세 자동계산
양도소득세를 쉽고 빠르게 계산하려면 국세청 홈택스의 양도소득세 자동계산기 또는 부동산 자동계산기를 활용하는 것이 좋습니다.
1가구 2주택자 양도세 절세 방법
1) 2년 이상 거주 요건 충족하기
| 변경 전 | 변경 후(2025년 시행) |
| 일시적 2주택 비과세 기한 2년 | 3년으로 연장 |
| 조정대상지역 내 중과세율 20~30% | 10~20%로 완화 |
| 장기보유특별공제 적용 불가 | 1가구 2주택자도 일부 적용 가능 |
2) 장기보유특별공제 적극 활용하기
- 2025년부터 일부 2주택자도 장기보유특별공제 가능
- 보유 연수에 따라 최대 40%, 거주 연수까지 포함하면 최대 80%까지 공제 가능.
- 단, 조정대상지역에서 중과 대상일 경우 거주 요건도 충족해야 공제 가능.
- 10년 이상 실거주 + 보유 시 80%까지 공제 가능 → 양도차익 줄여 세금 부담 대폭 감소
3) 양도 시기 조절하기
- 2주택 중 조정대상지역이 아닌 주택을 먼저 매도하면 중과를 피할 수 있음
- 매도 시점의 조정대상지역 해제 여부를 반드시 확인
- 기준시가 9억 원 이하의 경우 비과세 가능성이 있으므로 9억 기준 확인
4) 상속·이혼 등으로 인한 2주택 예외 적용 활용하기
- 상속으로 취득한 주택은 2년간 중과세 대상에서 제외
- 이혼으로 인해 주택이 나뉘는 경우, 일정 기간 내 매도 시 비과세 또는 일반세율 적용
5) 증축, 재건축 등 개발 가능성 주택 우선 매도
- 향후 개발 예정지의 경우 공시가격 급등으로 중과세율 적용될 가능성 높음
- 반면, 노후된 주택이나 비선호 지역 주택부터 매도하는 것이 절세에 유리
6) 부부 공동명의 전략 활용
- 주택을 부부 공동명의로 취득하면, 양도소득세를 1인당 기준으로 나눠서 계산
- 고액 양도차익이 발생해도 세율 구간을 낮출 수 있어 절세 효과가 큼
- 단, 명의 이전 시 증여세 여부도 함께 고려해야 함
7) 장기임대주택 등록 및 임대사업자 활용 (폐지 주의)
- 과거에는 장기임대주택 등록 시 여러 가지 세금 감면 혜택이 있었으나,
- 현재는 대부분의 제도 폐지되었으므로 임대주택 혜택은 신중히 검토 필요
장기보유특별공제율(2025년 기준)
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유하고(또는 실거주한 경우) 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.
| 보유 기간 | 거주 기간 | 공제율 |
| 3년 | 3년 | 24% (보유 12% + 거주 12%) |
| 5년 | 5년 | 40% (보유 20% + 거주 20%) |
| 10년 | 10년 | 최대 80% (보유 40% + 거주 40%) |
- 매년 보유·거주 각각 4%씩 공제
- 최대 공제율은 80% 한도
- 실거주 없이 보유만 한 경우엔 보유분만 적용됨
1가구 2주택자 양도세 FAQ
Q1. 1가구 2주택이면 무조건 양도세가 중과되나요?
A. 아닙니다. 일시적 2주택, 비규제지역, 상속 등 요건 충족 시 중과 배제됩니다.
Q2. 부모님 집을 상속받아 2주택이 되었는데 세금은?
A. 상속주택은 2년간 중과 제외 대상입니다. 기존 주택을 그 기간 내 매도하면 비과세 유지가 가능합니다.
Q3. 2주택 모두 9억 이하인데 양도세는요?
A. 각각의 주택이 1가구 1주택 요건을 충족하면 개별 비과세가 가능합니다.
Q4. 거주하지 않아도 장기보유공제가 가능한가요?
A. 가능합니다. 다만 거주 공제(40%)는 제외되며, 보유 기간 공제(최대 40%)만 적용됩니다.