건축을 계획할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 바로 용적률과 건폐율입니다. 이 두 지표는 내 땅에 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는지를 결정하는 핵심 기준입니다. 하지만 생각보다 개념이 복잡하고, 계산법도 헷갈리기 쉬운데요.
이번 글에서는 기초 개념부터 실전 계산, 관련 법령, 이양제와 준주거지역까지 한 번에 정리해드립니다.
용적률이란?
용적률(容積率)은 대지 면적에 대비한 건축물의 총 연면적 비율입니다.
즉, ‘이 땅 위에 건물을 얼마나 많이 지을 수 있는가’를 나타내는 숫자입니다.
✅ 용적률 공식
(건축물의 연면적 ÷ 대지면적) × 100
✅ 예시
- 대지 면적: 300㎡
- 연면적(총 건물 면적): 600㎡
👉 용적률 = (600 ÷ 300) × 100 = 200%
건폐율이란?
건폐율(建蔽率)은 대지 면적 대비 건축물이 실제로 차지하는 바닥면적의 비율입니다.
즉, ‘건물이 땅을 얼마나 덮고 있는가’를 보여줍니다.
✅ 건폐율 공식
(건축면적 ÷ 대지면적) × 100
✅ 예시
- 대지 면적: 300㎡
- 건축면적(바닥면적): 90㎡
👉 건폐율 = (90 ÷ 300) × 100 = 30%
용적률과 건폐율 계산 예시
| 항목 | 수치 | 비고 |
| 대지 면적 | 500㎡ | 기준 대지 |
| 건축 면적 | 150㎡ | 1층 바닥면적 |
| 연면적 | 900㎡ | 총층 면적 |
| 건폐율 | 30% | 제한: 60% 이하 |
| 용적률 | 180% | 제한: 200% 이하 |
용적률 / 건폐율 활용 전략
- 지하 공간 활용 → 용적률 제외 면적
- 옥상 녹화 및 휴게공간 설계 → 인센티브
- 경사지를 계단형 설계로 활용 → 연면적 극대화
용적률 / 건폐율 계산기
대지면적과 각 층의 면적을 입력하면 자동으로 건폐율과 용적률을 계산해주는 계산기를 이용하면 손쉽게 계산할 수 있습니다.
이양제란?
이양제(移讓制)는 개발제한구역 등에서 토지 소유자에게 개발 가능한 지역의 용적률 등을 ‘이양’받아 건축할 수 있도록 한 제도
✅ 도입 목적
- 재산권 보호
- 도시개발 활성화
✅ 활용 분야
- 도시재생
- 공공주택 개발
- 재개발 프로젝트
준주거지역에서의 용적률/건폐율 기준
준주거지역은 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 구역으로, 높은 개발 가능성이 허용됩니다.
✅ 건폐율: 최대 60%
✅ 용적률: 최대 500% (지자체 조례에 따라 다름)
✅ 역세권·복합개발 시 인센티브 추가 적용 가능
건축법과 관련 법령 총정리
✅ 건축법
→ 지역지구별 용적률·건폐율 기준을 규정
✅ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
→ 제1종·2종 일반주거지역, 상업지역 등 지정 기준
✅ 재건축·재개발 특별법
→ 공공기여 시 용적률 인센티브 적용 가능
✅ 지방자치단체 조례
→ 지역별 맞춤 규제 및 완화 조건 존재
용적률과 건폐율 FAQ
Q1. 용적률이 높을수록 무조건 좋은가요?
A: 수익성은 좋아지지만, 일조권 침해·환경 악화 우려 존재
Q2. 초과 건축 시 처벌은?
A: 불법 → 과징금 또는 철거 명령
Q3. 도로 편입 면적도 포함되나요?
A: 제외하고 계산해야 함
Q4. 리모델링도 용적률 제한 받나요?
A: 예, 기존 + 증축 면적으로 산정